楼市要出政策了？该出了。
小作文透露：多部门正考虑推出新的房地产刺激计划，以扭转疲软的房地产市场。
三板斧：买新房贴息、减个税、降契税。
目的是激活存量，吸引一直不愿进入市场的购房者回归。
消息一出引发骚动，房地产板块拉升冲高。
鉴于以往小作文的预见性，市场还是有点期待的。
以往年底都是政策空窗期，为何今年反常？
去年924大转向，12月效力减小，3月苗头向下，5月博弈但未见好转，9月全面下跌。
其实今年并未启动全国层面的大政策，也错过了9月的救市时间点。
导致9、10月连续两个月二手房价格持续下探，而且是70城的全部下跌。
现在房地产非常艰难，依靠市场调整非常痛苦。
银行都下场卖房，各类法拍房激增，失业人数增多，房价还在下沉……
连北京都开始急跌，二手房累计跌去40%，由于跌幅较大，11月18日贝壳已隐藏北京二手房的成交价。
可见核心城市房价稳定的难度加大。
学渣学习不好也就罢了，如果学霸学习下滑，那必须得补课。
9月或许还看不清，但10月M1、M2、社融、信贷全面回落，新增贷款规模同比下降2800亿。
不得不说，眼下房地产依然是大支柱之一，土地财政暂时无法换锚。
房价加速下跌，对经济的拖累作用还是存在的。
这个时间点研究救市方案，是应该的，也是必须的。
工具箱基本见底，限制政策已应出尽出。
最后能拼刺刀的，就是降低房贷利率。
无奈今年5月LPR降10BP后，就再无动静。
而且地方银行还有指导红线，天津不能低于3.1%。
上面降LPR，下面涨基点，“救济粮”一点没流进房地产。
毫不避讳的说，当前房贷利率严重偏高！并未市场化的适应楼市。
房贷利率一直被歧视，从房住不炒开始就单独高于其他各种贷款利率。
经营贷已经2.3%，房贷却在3%以上，不合逻辑。
虽然都说现在房贷利率历史最低，但这是在通缩持续两年且房价大跌的情况下。
3%以上已经属于很高的利率了。
无论从投资回报合理性、刺激买房需求，还是降低贷款压力的角度来说，房贷利率都应该继续下调，大幅下调。
所以现在传出的房贷贴息，是能有效果的。
只要实际房贷利率低于租金回报率，就能拉动一波资金进场。
天津很多老破小的租金回报率能到3%，这就算不错了，但也仅与房贷利率持平，还无法撬动增量。
如果贴息1%，相当于房贷利率为2.1%，增量需求就会开闸。
巨量货币都在M2中，跃跃欲试，量在价先。
为什么没直接说利率打折或继续降利率，而是“贴息”？
应该主要针对首套房，有额度上限，有时间限制，就像买车国补一样。
长春2023年推出过贴息，贴息3年且上限1万/每年。
毕竟是由地方财政来补贴，有预算约束。
所以，贴息不是重点，重点在于力度。
有城市开始行动了，佛山率先亮出组合拳，推出12条救市新政。
包括：回收存量土地，调节供求关系；建项目允许缓建一年以内；降低多套住房家庭购房契税；变相提高新出让土地容积率……
直击供需失衡、买房成本高的症结。
风向已有所转变，上面对楼市的观察期有望结束。
考虑到年底和明年一季度的经济，政策或许要进入新一轮的发力阶段。
该出政策了！已是民意。
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